豐蘩水土保持技師事務所

在資本主義及全球化的挹注下，我們變得更容易取得資源，手上擁有更多方便的工具變得可以用更快的速度完成以往的目標。生活的速度跟緊湊感也是成倍數增加，在這節奏之下有人甘之如飴，也有人推崇反璞歸真的自然步調，轉而尋求與大自然對話的山居生活。當您產生後者想法，想在山林間尋得屬於自己的一畝方田時，就進入了筆者本篇的主題『土地通行』。

坊間常聽到一些在仲介土地的專業經理人跟他的客戶們歌頌著這塊地的條件有多好，乍聽之下不買真的是可惜了。再加上幾句勾勒未來願景輪廓的催化下，而且又在土地方便通行的情況下，說不定這筆買賣就成交了。這往往就是悲劇的開始，您購買的土地雖然看起來現況是有條路可以進去，但那真的是條合法的路嗎？

一般民眾看到現況有鋪設可以通行的，在google map上又有看見道路型狀，便會隨口說出這是既有道路，但在中華民國政府的法規內是沒有既有道路這個法定名詞，只能說純粹屬於個人的形容詞彙，不具任何法律效益。也因為這樣，常有人買了土地要來建構自己心中理想樂園時，卻因為看似可通行的道路被封阻不得其門而入。

但『既成道路』這名詞就是具有法律效力的道路，簡單定義為土地成立公共地役關係，為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時；其次，於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事；且須經歷之年代久遠而未曾中斷，所謂年代久遠雖不必限定其期間，但仍應以時日長久，一般人無復記憶其確實之起始（例如始於日據時期、八七水災等）為必要。詳細的部分筆者建議可以閱讀相關解釋函文及大法官第四OO號解釋。但本篇筆著並不是鼓勵大家碰到上述情形去申請既成道路的認定，經驗上來說失敗的機率高達100％，因為光是要舉證公共地役關係就已是高度困難，且就算取得既成道路證明，私人地主也會窮盡一切阻擋方式逼迫你買下通行的土地（或全部的土地），畢竟天下沒有白吃的午餐。

筆者本篇要推薦的是民法787條所保障人民通行權利的『袋地通行權』。民法787條：土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。前項情形，有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之；對於通行地因此所受之損害，並應支付償金。係屬於使用者付費的概念，且經法院判決成功的案例不在少數。雖然可以解決通行的問題，但離想中的一畝方田還有很長的一段距離，惟有購地前謹慎妥善的評估才能保障自己的權益。

    最後結論強調一下，專業的部分還是讓專業的人來處理，筆著看過不少慘痛的案例（購買土地後無法進入、購買後無法開發、報A地賣B地、騙收斡旋金….等），購地後不能開發使用，損失的金額往往是專業咨詢服務費用的數十倍以上，亦以本篇呼籲消費者尊重專業，專業的服務能有效地解決您的問題，讓您消費得物有所值。